【東京・首都圏版】各自治体が発表した民泊の条例・上乗せ規制は?(2018年2月14日更新)

2018年の6月15日から施行が決まっている住宅宿泊事業法(以下、民泊新法)。
そこからちょうど3ヶ月前の3月15日には民泊物件の届け出受付が開始されます。これまでは旅館業で簡易宿所営業の許可を得るか、大田区や大阪市など一部地域のみ認められていた特区民泊の許可を得ることが必要でした。しかし、民泊新法が施行されてからは届出を行なうことで、合法的に民泊の営業が可能になります。

民泊新法では、国土交通省と厚生労働省から施行される内容をベースとして、各自治体ごとに独自の規制を行なうことが認められています。これに伴い、営業日数や営業地域に関して独自に規制を制定、または検討を始める自治体が少しずつ増えてきました。既存の宿泊施設への影響や、住民の生活を守ることが主な理由です。

今回は、民泊新法を踏まえて規制を行うことが予測される自治体について紹介します。皆さんが所持する物件は自治体ごとに規制がかけられる地域にあるか、民泊事業を検討されている方は本格的に民泊が始まる前に確認してください。

規制に向けて東京23区やその周辺はいち早く動いている

民泊新法の施行に伴い、宿泊日数や地域に関して独自に規制の骨子案を出している自治体が出てきています。一部民泊の営業を認めない地域もありますが、平日の営業を規制する地域がほとんどです。

都道府県 市区町村 規制内容 背景
東京 都内全域 国が発表したガイドラインを具体化 住宅宿泊事業の適正な実施運営を確保し、旅行者の宿泊需要に的確に対応するため
東京 新宿区 住宅専用地域では営業日数が156日に制限 生活環境の悪化を防止するため
東京 世田谷区 住宅専用地域では営業日数が106日に制限 生活環境の悪化を防止するため
東京 大田区 住宅専用地域での営業を完全規制 特区民泊での規制内容との矛盾を回避するため
東京 杉並区 住宅専用地域では営業日数が156日に制限 生活環境の悪化防止と観光事業の推進のため
東京 練馬区 住宅専用地域では営業日数が156日に制限 生活環境の悪化を防止するため
東京 文京区 住宅専用地域で平日の営業を規制 生活環境悪化の防止と、観光客と近隣住民のトラブル防止のため
東京 千代田区 文教地区などで平日の営業を制限 生活環境悪化の防止と旅行者の安全を維持するため
東京 中央区 全域で平日の営業を規制 生活環境悪化を防止するため
東京 目黒区 宮内全域で営業日数を104日間に制限 良好かつ閑静な住環境を維持していくため
東京 中野区 平日の民泊禁止と対面での確認を義務化 事業の適正な運営を図るとともに区民の安全と安心を確保するため
東京 江東区 中高層住居専用地域での平日の営業に制限 中高層住居専用地域の良好な住環境を守るため
東京 台東区 家主不在型の民泊は平日の営業が制限 保育園、教育施設が区内に多いため、全域規制対象とする
東京 港区 家主不在型の民泊営業を一部期間制限 近隣トラブルやなりすましによる宿泊防止のため
東京 荒川区 区内全域で平日の営業を制限 区全体に人口が密集しているため、全域を制限する
東京 板橋区 家主不在型民泊は住居専用地域で平日の営業を制限 観光事業が催されるため日曜日も制限に
神奈川 県全域 箱根町の別荘地で民泊の営業日を規制 平穏な住環境の維持のため、民泊を促進するとして他地域では規制なし
神奈川 横浜市 低層住宅専用地域での営業を156日に制限 居住地としての都市ブランドを保つため

各地域の条例をもとに、規制内容についても詳しく触れたいと思います。

首都圏の各自治体が公表した民泊新法に関わる条例とは?

東京都

  • 国が公表したガイドラインよりもより詳細化されたガイドラインを発表

下記にある通り、各自治体ごとに他の地域よりも抜きん出て自治体ごとの条例が公表されている東京都。その東京都から、2018年2月2日に「住宅宿泊事業の適正な実施運営の確保や届出手続の明確化」を目的として、住宅宿泊事業のガイドライン案が公表されました。

今回、東京都が公表したガイドライン案は、昨年末に国が公表したガイドラインとは異なります。

国が公表したガイドラインについての詳細はこちらから

東京都が公表したガイドライン案については大きく分けて5つの項目があります。以下の通りです。

事業を営もうとする者に対する事前準備の指導

事業を営もうとする者が行う届出に関する事項

住宅宿泊事業者の業務に関する指導

住宅宿泊事業者に対する監督

関係機関との連携

(参考→東京都における住宅宿泊事業の実施運営に関するガイドライン案(概要)

東京都のサイトにあるガイドライン案のページを確認することで、東京都が独自に定めたガイドラインについて確認することができます。

例としていくつかあげると、民泊の営業を検討している人に対して「東京都の届出窓口において事前相談を受けること」「事業を営もうとする住宅の安全確保措置」「消防機関をはじめ関係機関等との相談・調整」など、事前に運営を行う人がするべき事項が追記されています。

また、提出する書類についても以下のような内容が追記されています。

法定の届出書類に加え、以下の書類の添付すること(※)

  • (1) 消防機関に対し、消防法令の適合状況について相談等を行った旨を証する書類
  • (2) 届出住宅の安全確保に関する国土交通大臣告示との適合状況チェックリスト

事前周知を行った周辺住民等に対し、届出番号及び届出年月日について周知すること

届出がなされた住宅宿泊事業に係る情報に関して、東京都は以下のとおり取り扱うこととする。

(1) 事業の適正な運営を確保するため、必要に応じて、東京都各関係部局、警察機関、消防機関及び市町村等と情報を共有する。

(2) 東京都に対して事業に関する情報開示請求等があった場合に、東京都が請求者に対し、当該情報について提供する。

(3) 届出者の同意に基づき、事業に関する情報(届出日、届出番号及び届出住宅の所在地)をホームページ等に公開する。

(事業を営もうとする者が行う届出に関する事項より)

消防機関に対して相談を行なったことを証明する書類や、安全確保に関するチェックリストなど、よりゲストに対する安全面について書面上を通して厳重に確認されます。届出がなされた物件の情報についても各機関に共有されるとのことです。

他にも、苦情が多い物件や地域や東京都が主催する研修会に参加していないオーナーの物件については、優先的に現地調査が行われ安全面や生活環境の保護が行われるようです。

以下にある各自治体ごとの条例にあわせて、東京都内で民泊を行う際には東京都のガイドラインについても気をつけましょう。

新宿区

  • 住居専用地域では、平日の民泊営業に制限有り、156日の営業に

民泊事業の拡大化を予想して、2016年から「新宿区民泊問題対応検討会議」を行なうなど、他の自治体よりも動きの早かった新宿区。民泊新法施行後には、民泊に関する規制案「新宿区ルール」を発表しました。

住居専用地域での民泊事業を規制するもので、該当地域では月曜日の正午から金曜日の正午までは営業ができなくなります。都内でも特に民泊物件数の多い地域のため民泊新法による影響も大きく、地域の住民の生活環境悪化を防止するのが主な理由であると考えられます。骨子案にも、生活環境悪化の防止が義務として書かれています。

世田谷区

  • 住居専用地域での営業に規制、新宿区より少ない106日に

区面積全体のうち、80%弱が住居専用地域で占める世田谷区では、新宿区よりもさらに厳しい規制案が敷かれています。住居専用地域の営業は、土曜日の正午から月曜日の正午までです。(土日以外の祝日では、当日正午から翌日正午までの営業が可能。)

現在も開発が進んでいる街もあり、住む場所としての世田谷ブランドはまだまだ健在です。そのため、民泊による騒音問題やゴミ問題に対しても敏感なようです。

大田区

大田区羽田空港

  • 民泊は旅館業が可能な地域でのみ運営が可能

日本で一番早く特区民泊を導入し、民泊の普及を推進してきた大田区ですが、民泊新法施行後の大田区の規制は他の地域よりも規制が厳しくなっています。

住居専用地域での民泊運営の一切が禁止されるため、民泊事業への新規参入のハードルは高くなり、住宅地の物件で活用しきれていない物件の再利用など、民泊のメリットも失われる形です。しかし、この規制については、今後も審議されることが予測されています。

杉並区

  • 住居専用地域で平日の民泊運営に規制、観光事業の推進も目的

渋谷区・新宿区と隣接しており、都心部へのアクセスも優れている杉並区。新宿区と同様に、住居専用地域において、月曜正午から金曜正午までの民泊の営業を規制する方針を発表しました。住宅街のイメージが強い杉並区、規制対象となる地域も多いことが予測されます。

自治体の方針としては生活環境の悪化を防止する他に、民泊を活用しインバウンド需要の取り込みを目指すとのことです。高円寺など個性的な文化が集まる町や、杉並アニメーションミュージアムなど、コアな観光客から支持を集める施設も多く、今後の動向にも注目です。

練馬区

練馬区看板

  • 新宿区などと同様に住居専用地域では平日の営業に制限

池袋までのアクセスが良く、ベッドタウンの印象が強い練馬区。新宿区をはじめとした他の区と同じく、住居専用地域において月曜の正午から金曜の正午まで営業が規制する方針が出ています。

しかし、練馬区は住居専用地域が他の区と比べても多いため、既存の物件で民泊を運用しようとされている方には大きな影響が出ると考えられるでしょう。

文京区

  • 住居専用地域をはじめ、準工業地域や文教地区でも平日の民泊に規制

主要な区と隣接しており、地下鉄やバスなどの交通機関も多い文京区。23区内で最も治安がいいエリアと称されることもあり、他の区と同様に月曜日から木曜日の間、民泊事業に対して規制される予定です。

規制がかかるエリアが他の区よりも多いのが特徴です。第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準工業地域のほか、学校などの施設が建てられている第一種文教地区と第二種文教地区も規制の対象となります。

千代田区

  • 小中学校の周辺や人口密集地域で民泊運用を規制

皇居や秋葉原など観光目的の人はもちろん、丸の内などビジネス目的の長期滞在でも民泊需要が考えられる千代田区。平日を中心に規制がかかりますが、他の区とは規制されている地域が異なります。

文教地区や幼稚園、小中学校では家主在住型は日曜正午から金曜の正午まで、管理者が駆けつけられる家主不在型は全日民泊の運用が規制されます。神田や麹町など人口が密集されている地域では、管理者が駆けつけられる家主不在型の民泊物件が日曜の正午から金曜の正午まで規制されます。そのため、強く規制を受けない地域は大手町や霞ヶ関のビジネス街のみです。

中央区

  • 中央区全域で平日の民泊営業を制限

老舗の高級百貨店や銀座、新橋、月島などビジネス街でありながら多くの観光地を持つ中央区。2017年12月25日に発表された骨子案では商業地域、準工業地域を含めた中央区全域という広範囲において、月曜日の正午から土曜日の正午までの平日営業が規制される方針です。

区内全域での規制は、他の区と比較しても珍しく他で採用されているのは東京都23区内では目黒区のみ。(下記参照)現在パブリックコメントが募集されており、期限は2018年1月17日まで。

目黒区

目黒区西郷山公園

  • 区内全域で民泊を規制、23区内で規制がもっとも厳しく

住宅街が他の区と比べて多い目黒区。他の区の規制では、住居専用地域や文教地区などのみ規制対象とする自治体が多いですが、目黒区では区内全域で日曜日の正午から金曜日の正午まで民泊の運用が規制され、上限が年間104日になります。

区内全域を規制する背景として、区全体のうち80%以上が住居系のエリアであること、商業地域にも住居が混在していたり準工業地域にも住宅地としての都市利用が進んでいることが目黒区の骨子案に記載されています。

中野区

中野区サンモール

  • 住居専用地域内の規制に加え、対面でゲストの本人確認を義務化

新宿をはじめ都心へのアクセスもよく、中野ブロードウェイなど観光地としても注目される中野区。民泊事業の適切な運営を図るとともに、区民の安全及び安心を維持することを目的として中野区でも独自の規制を定める予定です。

運営日数に関しては、新宿区などと同様に月曜日の正午から金曜日の正午の間は事業の実施が規制されます。

さらに、他の区にはない規制案として、事業者、ホストはゲストの本人確認義務化があります。ゲストの都合にあわせて、またはゲストに対して時間を調整してもらい対面で本人確認を行なう必要があるため、管理者不在型の民泊の運営は困難になることが予想されます。

江東区

  • 第一種中高住居専用地域内で平日の民泊事業の実施が規制

多くの地域で低層住居専用地域内での規制が行なわれる中、江東区は少し形が異なり、第一種中高層住宅専用地域内でのみ、民泊事業の規制が行なわれます。規制の内容は世田谷区などと同様、月曜日の正午から土曜日の正午まで民泊事業の実施が不可能です。

この規制の理由としては他の区と同様に「住宅宿泊事業に起因する事象による区民の生活環境の悪化の防止」としています。しかし、第二種中高住居専用地域や低層住居専用地域などは現状規制される予定はなく、他の区の規制と比べると規制の幅が狭いです。

台東区

台東区浅草の画像

  • 平日に区内全域で家主不在型の民泊が営業制限、約120日間に短縮

浅草や上野など観光地もありアクセスがよく、民泊を行うのにはうってつけの台東区。2018年1月31日に最後のルールづくりに向けた検討会が終了し、事業の実施制限等が決められました。

台東区では、区内全域において、月曜日の正午から土曜日の正午(祝日の正午からその翌日正午、12/30~1/3は除く)の間民泊の営業が規制されます。第3回台東区住宅宿泊事業検討会配布資料では、その理由を以下のように説明しています。

実施制限の理由

台東区は、約10平方キロメートルの面積に109か所の幼稚園や保育施設、小中学校、高等学校及び大学が区内全域に林立しており、これらの教育・保育環境を維持するため、区内全域を制限対象区域とする。

また、家主居住型に比較して、家主不在型の住宅宿泊事業は、事業者が不在のため、 騒音、ごみ出し等による近隣とのトラブルの発生、成りすましによる宿泊等の危険性が高いこと、近隣住民からの苦情への迅速な対応や災害発生時の宿泊者に対する避難誘導等が困難であること等から、実施期間の制限をすることとする。

しかし、家主不在型の物件でも管理者常駐型(住宅宿泊事業者又は管理業者が、宿泊者が滞在する間、届出住宅内、届出住宅と同一の建築物内、届出住宅と同一の敷地内にある建築物内、届出住宅に隣接している建築物内のいづれかに管理者を常駐させているもの)の場合は上記の制限がなくなると記載されています。

港区

  • 家主不在型の場合、住居専用地域での営業が春季・夏季・冬季の一部に制限

六本木や赤坂など、今現在でも訪日外国人向けの民泊物件が多数存在する港区。2017年12月21日に「港区における住宅宿泊事業に関する基本的考え方と対応方針について」が公表され、住宅宿泊事業を制限する区間および地域が定められました。

住居専用地域及び文教地区は、良好な生活環境や教育研究活動の環境を保全するため、ホテル、旅館、簡易宿所の立地が制限されていることから、住宅宿泊事業についても制限します。

家主居住型に比較し、家主不在型の住宅宿泊事業は、事業者が不在のため、騒音、ごみ出し等による近隣とのトラブルの発生、成りすましによる宿泊等の危険性が高いこと、近隣住民からの苦情への迅速な対応や災害発生時の宿泊者に対する迅速な避難誘導が困難であること等から、指定区域での実施期間を制限することとします。

港区における住宅宿泊事業に関する基本的考え方と対応方針についてより引用)

上記の通り、住居専用地域及び文教地区において、家主不在型の民泊物件は住環境の維持を理由として民泊の営業が制限されます。具体的に、一部の期間のみ民泊の営業が許される形となり、その期間は春季(3/20~4/10)、夏
季(7/10~8/31)、冬季(12/20~1/10)の約90日まで制限されます。

荒川区

  • 区内全域で月曜日正午から土曜日正午までの間民泊が制限される

都内の主要地域までのアクセスもよく地価も安いため、今後民泊物件の増加が見込まれる荒川区ですが、区内全域において民泊の営業が制限される見込みです。

住宅宿泊事業の実施の制限

区内全域において、月曜正午から土曜正午まで(祝日の正午から翌日正午 までを除く)の間、住宅宿泊事業を実施できないことを定めます。

参考

1年間の住宅宿泊事業の実施可能日数は、115日程度となります。 祝日の影響で実施可能日数は年によって変わります。

住宅宿泊事業法・旅館業法に関する荒川区ルール(素案)より)

上記の通り、区内の全域において平日全日営業が規制されます。その理由として、荒川区は人口の密集度(人口密度、全国第3位)をあげています。加えて、標識の設置や説明会の実施など、地域の安全・安心の向上及び質の高い宿泊サービスの提供を確保するため、荒川区旅館業法施行条例の一部改正も予定されています。

板橋区

板橋区商店街の写真

  • 日曜の正午から金曜正午までの間、住居専用地域において営業が制限

東武東上線や都営三田線が通っており、池袋をはじめとした都心の主要地へのアクセスがいい板橋区。民泊に関する条例案が公表され「区民の生活環境に十分配慮しながら、適切な事業活動を求めるため」として、一部制限が課されました。内容は以下の通りです。

(1)制限する区域
良好な住居の環境を保護するため、住居専用地域(第一種低層、第二種低層、第一種中高層、第二種中高層)を制限区域とする。
(2)制限する期間
平日の住環境を保護するため及びいたばし花火大会や板橋区民まつりをはじめとした観光事業が週末に催されることが多いことから、日曜正午から金曜正午までを規制する。(ただし国民の祝日の前日を除く。)
(3)その他
法の趣旨である必要最低限の規制とするため、住宅宿泊事業者が自ら住宅宿泊管理業務を行うもの(家主居住型)など苦情等に即時に対応できるものは規制の対象外とする。

(仮称)板橋区住宅宿泊事業を実施する期間の制限を定める条例(案)の骨子についてより)

他の自治体と異なるのは制限する区間です。観光事業が多数行われるとして、日曜の正午から規制が行われます。その一方で、家主不在型でも管理業者が管理物件に近いなど迅速に対応できる物件は規制の対象外とされる予定です。

神奈川県

神奈川県箱根

  • 箱根町の別荘地において、別荘の利用者が多い期間は民泊の営業が制限

2018年2月9日に、神奈川県は県全域における民泊新法に関わる条例を公表しました。民泊が規制されるのは、箱根町の約2割にあたる別荘地。住宅宿泊事業法第18条の規定において、生活環境の維持を目的として営業可能な期間が設定されています。詳細は以下の通りです。

区域

都市計画法(昭和 43 年法律第 100 号)第8条第1項第1号に規定する第一種低層住居専用地域のうち、箱根都市計画特別用途地区建築条例(平成8年箱根町条例第6号)第3条に規定する第1種観光地区である区域

住宅宿泊事業を実施してはならない期間

3月1日正午から6月1日正午まで、8月1日正午から9月1日正午まで及び 10月1日正午から 12月1日正午までの間

住宅宿泊事業法第 18 条の規定による住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例(案)より)

民泊が営業可能なのは、一般的には閑散期と呼ばれる期間ですが、まだそれが民泊事業へどのような影響があるかは不明な部分も多くあります。

神奈川県管轄の他の地域については、現状規制の予定はありません。また、神奈川県内では横浜市が下記の通り条例を発表していますが、他の政令都市や中核市である、川崎市、相模原市、茅ヶ崎市、横須賀市、藤沢市からどのような条例が公表されるかについても注目する必要があります。

横浜市

  • 低層住居専用地域では平日は民泊の運用が不可能、土日祝日のみの営業に

観光地としても多くのスポットがありながら、住みたい街としても取り上げられ強力なブランド力を持つ横浜市。条例骨子案が公開されており、低層住居専用地域では新宿区と同様に金曜正午から月曜日の正午のみ営業可能と規制される予定です。

既存住民に対する配慮が主な理由。今後も規制を行なう自治体が増える傾向

東京都など首都圏を中心に条例を公表している自治体はいずれも「生活環境悪化の防止」を主な理由としています。背景には、違法民泊による騒音・ゴミ問題や、日々の報道の中で問題視されている点への対策が予想されます。そのため、今回記載した営業日数の規制以外にも、地域住民への説明などを求める自治体も多いです。

物件のある地区によっては、アクセス面にくわえ営業の規制も入ることで民泊による収益化が難しい地域もあります。法と条例にもとづき、周辺の住民にも配慮した運用を続けることが民泊の運用では第一です。その上で、自分の所持している物件が民泊で収益を得られることができるのか、民泊代行業者などの専門家と相談しながら、6月の施行に向けて準備をするのが良いでしょう。

地方の民泊に関する条例についても、下記の記事でまとめていますので、あわせてご覧ください。

我妻 柊哉 10 Articles
「ZENS INSIGHT」では記事の制作に加え、全体の運用を担当しています。 民泊代行企業だからこそ知っている民泊に関する情報や、民泊の最新事情に関する解説・見解をお伝えして参ります。 普段はフリーでカメラマン兼ライターとしても活動。イベント撮影や取材記事の撮影・執筆を行っています。