民泊新法に違反しないために!民泊運用の3つの形を知ろう

民泊の運用には、さまざまな形態があります。どんな物件でどういった立ち位置でホストを務めるかによって、所属するタイプが異なるのです。ホストの方は、自分が一体どんな民泊運用をしているのかをしっかり理解していないと、自覚なく法律違反をしてしまう可能性があります。ここで改めて確認してみてください。

民泊運用の3つの形態

来年6月の住宅宿泊事業法(以下、民泊新法)施行後は、民泊運用の形が明確に3つにわかれます。まずはそれぞれの内容を理解し、自分はホストとしてどのタイプに分類されるかを考えてみましょう。

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民泊新法の施行は2018年6月で決定!成立の背景とは?

自営業型の民泊運用

民泊運用の1つ目のタイプが、自営業型です。これは、ホスト自らが民泊の物件の用意からゲストとのやり取り、部屋の管理などをすべて行います。ホストが民泊を行う物件に実際に住んでおり、トラブルへの対応なども自身で行う形です。

自宅を民泊として運用しているホストのみ自営業型に分類され、民泊用の物件を抱えている方はこちらには当てはまりません。また、普段住んでいる自宅であっても一時的に家を空け、その間に民泊としてゲストを泊めたい場合も自営業型ではないのです。

業務委託型の民泊運用

民泊運用の2つ目のタイプが、業務委託型です。これは、民泊を行なう物件は自分で用意するものの、実際の業務を業者に委託する形を指します。自宅以外に民泊用の物件を持っている方や、複数の物件で民泊を運用している方が当てはまります。

これまでは複数の物件を抱えるホストが自分自身で管理をしている場合も多かったのですが、民泊新法では家主が不在の物件に関しては必ず業者に業務を委託しなければならなくなりました。現在そうした形で運用をしている人は、2018年6月の民泊新法施行までに業務委託先を探しておきましょう。

サブリース型の民泊運用

民泊運用の3つ目もタイプが、サブリース型です。これは企業が一括して借り上げた物件を利用し、民泊を運用する形を指します。民泊代行会社などが特定のマンションやアパート、一軒家を借りており、その一室、一軒をホストが利用するというやり方です。

ホストは希望の物件所在地や広さなどを民泊代行会社に相談し、月額料や手数料を支払って特定の物件をレンタル、そこで民泊を運営するという形態です。サブリースを行なっている民泊代行会社の多くは、予約管理を請け負ったり、プロカメラマンを派遣して物件写真を撮るなど、運営に関するサポートもしています。そのため全くの初心者の方でも始めやすい運用方法であると言えるでしょう。

民泊新法における運用形態の区分

民泊新法において、民泊に関わる人は以下の3つにカテゴライズされます。

  • 住宅宿泊事業者
  • 住宅宿泊管理業者
  • 住宅宿泊仲介業者

それぞれ立場が異なり、義務や登録が定められています。住宅宿泊仲介業者とは、Airbnbなどの民泊の仲介をする業者を指し、運用形態の区分には直接かかわらないため、今回は詳しい説明を割愛します。

自営業型のホストは、物件のオーナーであると同時に住宅宿泊事業者であり、かつ住宅宿泊管理業者です。

業務委託型のホストは、物件のオーナーであり住宅宿泊事業者でもありますが、住宅宿泊管理業者ではありません。

サブリース型のホストは、物件のオーナーではありませんが、住宅宿泊事業者にあたります。自身が民泊物件に住んでおらず、実際の運営を委託している場合は、住宅宿泊管理業者ではありません。

自分がどれに当てはまるのかを確実に確認しておかないと、知らず知らずのうちに法を犯す可能性があるので注意しましょう。

住宅宿泊事業者の義務

住宅宿泊事業者とは、民泊を行う人、つまりホストのことを指しています。こちらへの義務は、住宅宿泊事業法案第二章第二節に、下記の通り定められています。

  • 宿泊者の衛生の確保:広さに合わせて宿泊者数を制限し、定期的な清掃を行って衛星を確保すること
  • 宿泊者の安全の確保:非常用照明器具の設置や避難経路の表示などの措置をとること
  • 外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保:外国人ゲストに対して、外国語を使って快適に過ごすための情報を提供すること
  • 宿泊者名簿の備付け等:ゲストの氏名や住所を控えた名簿をつけること
  • 周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明:近隣に迷惑をかけないよう、ゲストに対して騒音注意などを喚起すること
  • 苦情等への対応:運営する民泊に対して近隣からの苦情が発生したら、迅速に対応すること
  • 都道府県知事への定期報告:運用している民泊の情報を、定期的に都道府県に報告すること

基本的な義務は、この通りです。これらを怠ると勧告を受けたり、場合によっては民泊運営の継続ができなくなることもあります。

また、住宅宿泊事業者は事前に都道府県への登録が必須です。登録後も5年ごとに更新が必要になります。2018年の春ごろに登録開始が予定されており、詳しい手続き方法はまだ明かされていないので、ホストのみなさんはしっかりと情報を集めていってください。

住宅宿泊管理業者の義務

住宅宿泊管理業者とは、物件の管理を請け負う業者を指します。民泊新法では家主のいない物件に関しては業務を委託しなくてはならないので、注意しましょう。住宅宿泊管理業者も住宅宿泊事業者同様、衛生管理や安全確保、ゲストの快適な生活への貢献が求められます。

住宅宿泊事業者と同じく、住宅宿泊管理業者も登録が必要です。ホストは都道府県への登録でしたが、こちらは国への登録が必要です。また、5年ごとの更新の際に手数料9万円がかかります。

民泊の運用方法を正しく理解しよう

2018年6月15日に民泊新法が施行されると、民泊を取り巻く環境が大きく変化します。これまで曖昧でいわばグレーゾーンだった部分が法のもとにはっきりと定義され、それによってホストの運用形態もしっかりと区分がされるでしょう。

この波に乗り遅れ「なんとなく」で運営を続けていると、知らず知らずのうちに法を犯し、民泊運用の継続に大きなリスクを抱えることになります。そうならないためにも、しっかりと理解を深めていく必要があるのです。

まずは住宅宿泊事業者としての登録をし、自宅以外で運用するのであれば信頼できる業務委託先を見つけてください。

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