民泊は本当に儲かるの?渋谷95%稼働物件の 収益と宿泊ゲストのホンネを大公開

日本を訪れる外国人は近年急激に増加しています。ホテルなどの宿泊施設が足りない、というニュースは毎日のように繰り返され、宿泊施設の数不足を補う受け皿として民泊が急台頭してきています。

民泊参入の機会を狙う法人や個人も急増している中で、家主(ホスト)の方からすると「民泊は、どのエリアでどのくらい儲かるのだろう?」という素朴な疑問を持たれているものと思います。

Zensでは3年半にわたる民泊運営により実際にどのエリアでどのくらい収益が上がるのか?のデータを保有しています。この記事では「渋谷の駅近1Roomマンション」を事例に実際の収益と宿泊ゲストのホンネを大公開します。

欧米人の人気No1エリアは渋谷


「国別外国人旅行者行動特性調査」をご存知でしょうか?この調査は毎年、東京都産業労働局から発表されているもので、訪日外国人の性別、年代、訪都目的、旅行形態、訪れた場所などの行動特性がまとめられています。訪日外国人は東京の中でも特にどのエリアを訪れているのでしょうか。早速、平成28年度の調査結果を見てみましょう。

【訪都エリア】

  • 1位 新宿・大久保
  • 2位 浅草
  • 3位 銀座
  • 4位 渋谷
  • 5位 秋葉原

あれ? 渋谷は4位じゃないか。そうなんです。全ての国で見ると4位なんです。本記事でなぜ渋谷を取り上げるのかという問いは一旦置いておいて、国別に訪都エリアを見ると興味深いことが分かります。

ざっくりまとめてしまうと、1位の新宿・大久保は韓国、台湾、シンガポールなどアジア圏、2位の浅草は各国から満遍なく、3位の銀座は中国が圧倒的に多く、4位の渋谷はすべての欧米国でNo1、5位の秋葉原はインド、ベトナムからが多い、といったような特徴があるのです。詳しい調査結果は東京都産業労働局のHPをぜひご覧ください。

さて、渋谷はすべての欧米国で訪問先No1であることが分かりました。そしてこの欧米国をターゲットにして渋谷で民泊事業を行うのは非常に有効なのです。

理由はシンプルです。消費金額が大きく、高単価での宿泊が見込みやすいためです。欧米人の一人当たり消費額は19~22万円に達します。ただし、訪日人数自体は2016年度のデータによると、欧米圏合計でも300万人であり、中国630万人、韓国500万人、台湾420万人には遠く及びません。(デービッド・アトキンソン「世界一訪れたい日本のつくりかた」P75-76より)

どの層をターゲットにするかによって民泊の立地も変えていくことで最適な戦略が立てられます。

渋谷物件の賃貸vs民泊 2倍の収益差


お待たせしました。Zensが渋谷で運営する具体的な物件の2017年10月の収益をご紹介します。民泊業界では、桜の季節、紅葉の季節、年末年始などが高単価になりやすいと言われています。10月も紅葉の季節に若干差し掛かってはいますが、特に大きく高単価になる要素は少ないと考えて頂いてかまいません。10月の収益実績は以下の通りです。

【物件概要と収益実績】

  • 物件の概要 渋谷駅から徒歩5分、シンプルな和モダン装飾、1R(25㎡)、4名宿泊可能
  • 通常の賃料 約13万円(家具なしで賃貸で貸し出す場合)
  • 民泊の売上 約25万円(稼働率95%、Airbnb手数料3%を除く)

民泊の売上は通常の賃料に比べて2倍近いことが分かります。もし運営代行業者を使わず、家主(ホスト)の方がご自身で予約対応、メッセージ対応、鍵の受け渡し、物件への案内、清掃対応、緊急時駆けつけなどを実施される場合は、丸々25万円を手元に残すことができます。

ただしそこまで対応するのも時間や手間がかかり難しいことが多いので、そのような場合は、運営代行業者を活用することをオススメします。運営代行業者に任せた場合、手数料の相場は約20%ですので、上記ケースのですと、25万の20%に当たる5万円を支払い、手元に残るのは20万円ということになります。

ゲストのホンネ

実際に宿泊したゲストからの評価も気になるところです。この渋谷物件は、Airbnbにおける最高ランクである「5Star」レビューの獲得率が85%超えという驚異的な数値を叩き出しています。

ここで大切なのは、なぜこれほどまでに高いレビューを獲得できるのか?の理由を正確に把握しておくことです。理由が分かれば再現性のあるビジネスに育てていくことができます。いくつかゲストから頂戴した評価コメントをご紹介します。

【立地】渋谷駅から歩いてすぐであり周囲にレストランやお店が多いことが評価されています。

The location was less than a 5-8 minute walk from Shibuya crossing and around so many convenient restaurants and stores. (from USA)

【住空間】1Room空間を有効活用した4人宿泊できる十分なスペースが評価されています。

Enough space to accommodate 4 people.(from ドイツ)

【備品・清掃】物件の清掃が行き届いており必要なものが全て揃っていることが評価されています。

The apartment itself was super clean and provided us with everything we needed (kitchen, water boiler, microwave, oven, etc…).(from オーストラリア)

【Wi-Fi】持ち運びに便利なポータブルWi-Fiが評価されています。

The portable WiFi is a big plus! Would definitely stay again!(from ドイツ)

民泊を成功させるために

上記コメントから、民泊を成功させるために必要なことを簡単にまとめてみます。なんといってもまずは便利な立地であることが非常に重要です。主要観光地の最寄駅から徒歩10分以内であれば特に評価が高い傾向にあります。

上記で紹介した以外の、今後注目のエリアについてはこちらの記事から

Airbnb〜どんなエリアや物件の人気があるのか、どんな人がどんな目的で泊まっているのか

次に住みやすい空間作りも欠かせません。シンプルな内装でコストパフォーマンスが高いと感じてもらえるような家具や家電の設置が大切です。それに加えて、日々の運営の肝となる備品や清掃の完璧な手配、ゲストとのコミュニケーション、付加価値としてのポケットWi-Fi設置などの細かい気配りをバランスよく実施していく必要があります。

おもてなしの心を持って、ゲスト目線を大切に民泊サービスに取り組むことが成功のポイントだと考えています。

最後に

渋谷駅近物件の実際の収益実績とゲストからのコメントをご紹介させて頂きました。民泊では、ゲストの方から生の声と評価を頂けることも大きな楽しみであり醍醐味です。すでに民泊運営をされている方から、これから民泊運営を考えられている方まで、一緒に民泊業界を活性化させていきましょう!民泊運営代行のご相談がございましたら、Zensにぜひお問い合わせ下さい。

参照:
東京都産業労働局「平成28年度国別外国人旅行者行動特性調査の結果」
http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2017/09/07/17.html