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コロナ不況に備える不動産経営とは?

[記事公開日]2020/03/31

コロナウイルスの世界的な感染拡大によりリーマンショック以来の「不況」「恐慌」が始まると言われています。既に民泊事業には甚大な影響が及んでいますが、より大きなくくりで不動産経営にはどういった影響があるのでしょうか? 今回は、これから起こりうること、またその対策をご紹介いたします。

終息までに起こりうること

今回、特に大きな打撃を受けているのは、民泊等の宿泊事業運営者や飲食店舗、美容院・ライブハウスなどの店舗運営ですが、今後通常住居でも借主が勤めている会社が倒産、経営不振したりで借主の収入が下がったり、無くなったりすることも考えられます。

そういった状況で起こりうること、すでに起こっていることはどういった問題なのでしょうか。

契約しているテナントの滞納

営業状況が限られるので、昨年に比べて営業売上が50%減という声も多く聞きます。他の事業もやっているような資金的な体力のある法人でしたら今回の不況を乗り切れるかもしれませんが、場合によっては資金繰りがうまく行かなくなるテナントも出てくる可能性があります。国から支援金が出る場合もありますが、会社の規模やこれまでの実績などが条件になっており、対象外になってしまう法人もあるようです。

この状況の場合、家賃減額交渉が入ったり、滞納してしまう可能性があります。そう言った場合に、契約時に「保証会社」に加入しているか? をご確認ください。家賃保証会社に申請することで家賃収入の取りっぱぐれを回避することができます。

もちろん、双方合意の上で家賃減額に応じても問題はありません。その場合必ず覚書という形で書面に残しましょう。
終息する見込みが立っていないため、一定期間を定め、時期が来たら改めて協議すると言った柔軟な対応が取れるようにすることをお勧めします。

工事関係の中止、延期が発生する可能性あり

通常海外から輸入している製品が入荷しない場合があります。特に衛生製品(トイレ、浴室、キッチン周り)などは現在工事業者が抱えている在庫が尽きたら入荷待ちまで待たないといけなくなる可能性があります。国内メーカーで合っても、製品を海外から輸入しているケースが考えられるので、「今」しなければいけない工事なのかを十分に配慮した上で発注しましょう。

いまからでもやっていくこと

担保や保証、リスクヘッジをとること

現在の契約内容には、家賃保証会社は入っていますか? 不況で影響を受けているとはいえ、本来入金されるべき家賃は回収しなければなりません。借主からの回収が難しければ、契約時に加入している保証会社に代位弁済の手続きをしましょう。借主の代わりに保証してくれます。新規契約が発生する場合は、必ず保証会社に加入してもらい、入居後の家賃を保証してもらうようにしましょう。

事業用の契約内容を柔軟にする

この不況で営業時間を短縮したり、営業日数を減らすテナントも多いと思います。「その代わりこの時間だけ他の人に使わせたい」と希望がある場合もあるので、家主としてリスクを考えた上で柔軟に対応するようにしましょう。

もし転貸借を一時的に承諾する場合は、必ず覚書を交し、他のテナントや周辺物件に迷惑がかからないような特約を記載しましょう。また違反した場合の罰則を取り決めておくのも効果的です。

無駄な出費はないか?を見直す時期

利益が下がる可能性がある以上、削減できる出費がないかを今一度見直しましょう。リモートワークの推奨が社会的に広がり、動画教材なども無料開放していたりする企業もあります。今使っているサービスに対して、低コストで良いサービスが保てる方法はないか? じっくり考える期間として有効活用しましょう。

まとめ

世界的な不況のため、各所対応に追われているところも多いかと思います。
予定していたオリンピックも延期になるので、想定していた収入が得られず大きくキャッシュフローの見直しをした方も多いのでしょうか。しかし、どこかの地域だけ、誰かだけ、ではなく日本全体、世界全体が迎えている局面です。業界同士、業界を超えて手を取り合いながら、この状況を打破していきたいものです。

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