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収益不動産に付加価値をつけるために、所有者ができることは

[記事公開日]2020/03/20

「不動産の付加価値」と聞いたらまず何を思い浮かべますか?立地、価格、設備、関わる不動産会社など、様々な要素が上げられます。また所有者、借主(入居者)、それぞれの立場によって価値を感じる部分は異なると思います。今回は双方にとってメリットがあると考えられる不動産の付加価値を上げるには?をご紹介いたします。

不動産を所有する理由


まず、賃貸でも売買でも目指すゴールは同じではないでしょうか。その不動産がいかに利益を生み出すか、です。
長期間所有の物件を不動産経営して家賃収入を得る場合でも、近い将来売却時に得られる売却金額も、高いに越したことはありません。
ではそれを実現するために、どういったことができるのでしょうか。

所有者目線で考える、不動産の付加価値

所有者の目線で考える不動産の付加価値というのは、以下の項目であると考えられます。

・満室稼働していること

入居者が退去し空室が発生すれば、その家賃分家賃収入が減ります。
分譲マンション1室を持っている場合は空室になるだけで収入は0です。
1棟の場合でも利回りに関係してくるため、退去が分かりスピード感を持って新規の募集をかけたり、即入居に繋がる家賃の価格設定が肝になります。入居中・利用中の借主が長く住んでもらえるようにサポートする姿勢も必要です。

相場以上の家賃が回収できること(滞納リスクも含む)

退去して、すぐ決まった!それは相場より大幅に安い家賃募集しているからではないですか?満室稼働している場合でも、家賃相場より低い家賃では勿体ないです。
一度賃貸借契約を結ぶと更新時期か退去後の新しい募集条件設定時でしか家賃見直しのタイミングがありませんので、相場賃料と物件の賃料が適正なのかはチェックする必要があります。

運営していく上で支出が少ないこと

家賃収入があり、満室稼働していても出費が多ければマイナスになってしまう可能性があります。
退去時の原状回復工事、入居時の設備工事、外壁や貯水槽等の大規模工事など、工事の出費をいかに抑えて物件を良い状態に維持するかは物件を所有している間は考えていかないと行けない永遠の課題です。
工事業者によって見積もり金額が変動するケースが多いので、複数会社相見積もりを取ったり、まとめて工事を発注して値引きが出来るか、交渉してみる、などの行動が必要です。

また上記の項目をクリアするためにも、
・様々な場面で適正な提案ができる不動産会社とお付き合いをすること
・滞納リスクを踏まえた契約を締結すること
・コストパフォーマンスの良い工事業者を選定する(もしくは不動産会社が選定する)こと
が大切です。

入居者目線で考える、不動産の付加価値

不動産経営をしていても、入居者が決まらなければ収入が発生しません。
毎年入学・入社・転勤等で引っ越しをしなければ行けない人数は一定数いますが、その中で選んでもらえる物件である必要があります。

・インターネット無料、など借主の負担が軽減されるサービスがついている
家具家電付きの物件もこちらに当てはまります。「手軽に引っ越すことが出来る」というのはアピールポイントになります。

・家賃相場に合っている、もしくは相場より安いと感じる
これは立地と、設備状況と、価格のバランスが取れている状態のことを指します。その物件の成約事例や周辺相場を十分調べた上で、双方納得がいく家賃を設定できれば空室損害も少なく済ませることができます。

・希少価値が高いと感じる(ペット可能物件、デザイナーズマンションなど)
ペット飼育可能、デザイナーズ、ルームシェア可能といった物件は、一定数需要がありますが、市場ではまだ数が少ないです。こういった条件に所有者に理解があれば、大きなアピールポイントとなるでしょう。その分、双方に損がないように原状回復に関する特約条文を入れたりする工夫は必要です。

・仲介する不動産の対応が良い
情報社会になったことで、借主が不動産会社以上に事前に情報を集めている場合がありますが、それでも大きな買い物をする上で仲介会社のフォローや一言は大きいものです。かつ、借主側に立つだけではなく、オーナー目線の意見も伝えられるような対応が出来る不動産会社であれば成約まで早く、かつ入居後もトラブルが少ない借主と契約する可能性が高まります。

不動産は、建物の立地は変更できない分、建物の設備・部屋の設備・募集条件などを見直したり、すでに入居している人に対してフォローをいれることはできます。
管理会社を通じてでも積極的にコミュニケーションをとって、不満や不安を解消していくことで長期入居につなげることも出来るのです。

まとめ

以上のように、利用者の目線を知ることは、収益物件により付加価値を付けられるヒントになります。また関わる不動産会社も大きく関わってきます。依頼する不動産会社が「自身や入居者のために行動してくれる会社なのか」を1つの判断基準にしてみるのも1つの手です。
所有者側も不動産会社に任せきりにするだけではなく、所有者としての意見を述べたり情報共有を積極的に行いながら取引をしていきましょう。
当社はお預かりした物件を高い利回りを可能にするためにI Tテクノロジーを駆使しながら事業を展開しています。所有物件を良い利回りで活用したい、この物件に適した活用方法はあるの?というオーナー様はぜひ一度ご相談くださいませ。

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