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家賃相場を知る方法とは? 高い利回りを実現するために重要な家賃設定についてご紹介します。

[記事公開日]2020/02/28

不動産を貸し出す場合、賃料はどのように決めたら良いのでしょうか? 利回りを高くするために高い家賃で貸し出したいという気持ちはありますが、高く設定したはいいが客付ができず空室期間が長くなるということは避けたいもの。賃料相場に加えて、経済状況や根拠に基づいた賃料査定を行いましょう。

今回は賃料相場の基礎と調べ方をご紹介いたします。

賃料相場とは

物件の借り手がつくということは、所有者の希望家賃と借主側が自分の需要に合っているというのが一致した状態のことを言います。借主側は他に物件がなく選ばざるを得ない状況でない限りは他物件と比較して検討することがほとんどです。
予算内の中で、一番理想に近い・お得と感じる、コスパが良いと思う物件を選びます。
金額設定だけではなく、物件そのものの価値が高まるような工夫ができると尚良いと言えるでしょう。実際に希少価値が高い物件は家賃を上げても決まります。

高い賃料を生み出す周辺環境

物件そのものの状態以上に周辺環境も大事な要素の1つです。

・大学など学校が近くにある
・駅から物件までの道のりが良い(駅からの近さ、高低差があるか否か、道がわかりやすいか否か)
・物件のある周辺環境が栄えているか、駅の利便性が高いか(複数路線利用できるか、など)
・治安が良いと言われている環境
と言った環境は希少価値が高くなります。

ただし周辺環境は自身では変えることが難しいため、物件を購入する時に検討する内容です。

高い家賃が期待できる間取り

周辺環境と共に家賃に大きく関わってくるのは部屋の「間取り」です。部屋の広さが大きければ大きいほど高い家賃が見込めますが、間取りの良し悪しで大きく左右されます。

その物件を利用する客層が使いやすい導線が実現できる間取りであること、必要とされる空間が確保されていること、平米数よりも広く見える、というポイントが重要です。

間取りは周辺環境と違い、希望の間取りに変更することもできます。壁の位置や配置できる家具の範囲が広がるだけで第一印象も変わってくるものです。間取り客層とマッチしていれば、立地や金銭面と言った他の条件が多少希望とずれていても、選ばれる可能性が高まります。

賃料の決めて・物件の構造

上記2点のポイント以外では、建物の造りや内容によって大きく変動します。

例)
・木造と鉄筋コンクリート造では鉄筋コンクリート造の方が高い賃料になる場合が多い
防音、防火、セキュリティなどの設備面の有無を含みます

・1階とそれ以上だと上階の方が高い賃料になる場合が多い
ただし、3階以上でエレベーターがない物件だと相場より安くなることが多いです。
1階はセキュリティ面で懸念されがちですが、お子さんがいるご家族での入居や利用だと重宝されることも。

・古い物件より新しい物件の方が高い賃料になる場合が多い
ただし、古い物件でも内装をフルリノベーションしたりしている物件は築年数そのままの物件よりも高い賃料になることがあります。

あくまで例なのでこれらをクリアしていれば絶対に高い家賃で決まるとは断言できませんが、
競争が多いエリアの場合上記条件が良いものから決まっていくことが多いです。

ご自身でできること

まず、その物件で回収したい利益額を明確にしましょう。

利益の希望額に年間でかかるだろうと想定される諸経費を12ヶ月で割り、また部屋数で割ることでオーナーとしての希望平均賃料がわかります。

その希望平均賃料が家賃相場とどれくらい差があるかどうかは、下記のようなポータルサイトを参考に調べることが可能です。

住居用・事業用の場合

スーモ

ホームズ

宅建協会

スマートレジデンシャルホテルの場合

Airbnb

不動産業者に依頼をする

ご自身で調べる方法の他に、不動産会社に依頼して提案してもらうという方法もあります。不動産は水ものと言われているとおり、情報の入れ替わりが激しいため、毎日不動産情報に触れているプロに依頼するもの1つの手です。なにより調べてまとめる、分析をするという手間を省くことができます。

不動産会社に依頼する場合は、自分が持っている所有物件の用途と同じ実績がある会社に依頼することをお勧めします。想定家賃だけではなく、実際に客付までに行ったことなどより具体的な話を聞ける場合があるためです。

またその会社がどの分野に重きを置いているのか、強みにしているのかをぜひ聞いてみてください。いくつもの実績がある会社の方がいろんな角度で提案してくれる可能性があります。

まとめ

以上のように、最初から不動産会社に依頼をしなくても賃料相場を調べる方法、また不動産会社に依頼する場合に意識することをご紹介しました。
当社は高い利回りを可能にするためにITテクノロジーを駆使しながら事業を展開しています。所有物件を良い利回りで活用したいというオーナー様はぜひ一度ご相談くださいませ。実績に基づいた提案をさせていただきます。

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