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家を貸したいと思った時に行なうこととは〜手順や注意事項をご紹介

[記事公開日]2020/02/11

不動産を所有している場合、自分や身内が住むのに加えて人に貸すという方法があります。
人口減少に伴い日本全体、特に地方都市の住宅需要は減少していきますが、少子高齢化や晩婚化、また離婚率の高さから賃貸需要は変わらないだろうと言えます。
そう言った中で所有している不動産を貸し出す時に、何に気をつけて決めて行けば良いのでしょうか。

検討事項と注意事項をまとめましたのでご紹介いたします。

不動産会社を見つける前に決めておくこと


まず不動産を貸し出そうと決めた際に依頼する不動産会社の選定をしなければなりませんが、その行動に移る前に考えておくべきこと、決めておいた方が良いことがあります。

1.契約形態を決める(どのくらいの期間貸し出したいのか)

自分は住まいがあるため、完全に投資目的で期限なく不動産を貸し出す場合と、将来自身や身内を住む・住まわせる予定があるので賃貸状況をハンドリングしたい場合とでは借主と結ぶ形態が変わってきます。

借主と普通借家契約か期限の定めがある定期借家契約を結ぶかによりますが、自分の親を住まわせようと思っていたのに、借主と普通借家契約を結び想定以上長く入居していて予定が狂った、なんてことがあってからは手遅れです。将来その不動産をどう扱いたいのか? を予め決めておく必要があります。

2.管理種別を決める

募集を依頼する場合、客付ができた後の対応をどうするか決めておかなければいけません。一般的には以下の3種類が挙げられます。

・オーナー管理
所有者様がご自身で管理する、客付のみ不動産会社に依頼、原則クレーム対応や立会いなどもオーナー様が対応します。

・管理委託
集金業務を含む管理全般を不動産会社に依頼します。管理会社が貸主代理として契約から退去までワントップで請け負うことが多いです。

・一括借り上げ(サブリース)
不動産会社と原契約と結ぶことで毎月固定の保証家賃を受け取ることができます。不動産会社は貸主となって借主との契約手続きの一切を対応します。

不動産会社を見つけるには?

貸し出す上での条件や不動産会社との契約内容を検討したら、実際に不動産会社に問い合わせをしてみましょう。

不動産の募集をする不動産会社でも、

  • 地元で長年運営している会社
  • 新しく、小回りが効く会社
  • 管理体制が厚く、実績が多い会社
  • 店舗の立地がよく、客付けに特化している会社

と言った特徴がそれぞれあります。

どのような不動産会社にお願いしたいか、複数の会社に問い合わせをして比べることをお勧めします。レスポンスの早さや情報の正確さ、ホームページのコンテンツが充実しているかなども判断基準の1つです。

また会社によってオーナー負担になるもの、成約した場合の報酬額が異なる場合があるので金銭面で発生する内容や契約期間もヒアリングしておくべき内容です。

不動産会社と一緒に決めていくこと

最後に、「不動産会社と一緒に決めていくこと」について確認しましょう。

1.貸し出す物件の用途を定める

不動産を貸し出す場合、大きく分けて2つの用途にわかれます。
1)居住用
借主が自宅としてのみ利用する

2)事業用
事務所、店舗、事務所兼自宅、民泊、転貸としての利用を許可する

原則、決まりはありませんが、所有している物件が分譲マンションの場合、管理規約で店舗事務所や転貸を禁止している場合があります。
事業用の場合、人の出入りが発生したり、使用する時間帯が業種によって変わるため、通常の居住用よりもトラブルが発生しやすいと言えます。そう言ったことを見越して注意事項や禁止事項、約束事などの文言を契約書に記載してもらうようにしましょう。

2.募集条件を決める

募集の決め手となる募集条件、家賃の設定だけではなく、敷金礼金やその他初期費用、ペット可能、ルームシェア可能などと言った入居者の属性を分ける条件なども考慮します。

上記の条件が決まったら不動産会社がエンドユーザーに対して募集をかける、という流れになります。

まとめ:
以上のように、物件を貸し出すにあたりオーナー様の意向を予め固めておくことが必要です。ぜひ複数の不動産会社を比べてみて、ご自身に合う不動産会社を見つけてください。募集においても不動産会社に丸投げにせず、お互いにパートナーという気持ちで募集に向けて関係性を築いていきましょう。
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