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Zensの一括借上(サブリース)とは?レオパレス21に見るサブリース運営との違いをご紹介します。

[記事公開日]2020/02/03
[最終更新日]

「サブリース」と聞いて何が思い浮かびますか?
レオパレス、かぼちゃの馬車、セキスイハイムや大和ハウス、、といった大手不動産会社やハウスメーカーの名前が浮かぶ方が多いのではないでしょうか。

2017年にレオパレス10年不変に対する集団訴訟から始まり、家具リース代をめぐる集団訴訟、かぼちゃの馬車のスルガ銀行問題など、ここ数年は不動産事業者にとって悪いニュースが多かったように感じます。

そもそもサブリースというとどうしても「悪い」「騙される」といったマイナスの印象を受けがちです。
これは一体なぜなのでしょうか。
サブリースの実態、またZensが推奨・提供する「他社とは全く違う一括借上契約」についてご紹介します。

一般的なサブリースの課題とは?

まず一般的なサブリース契約で起こりうるトラブルや懸念点についてです。
大きく分けて2点あります。

利回りが高くなければ、収益増加が見込めない

サブリースでは契約期間中、一定額の保証額が家賃収入として振り込まれる為所有者は空室対策や経営工夫をすることができません。
最初に決めるサブリース賃料が周辺の賃料相場と比べて高いのか安いのか、しっかり判断することが大切です。

契約期間の長さ

原則契約期間は10年〜30年といった長期間契約のケースが多く存在します。
しかし上記でも記した通り、周囲の状況によって高い家賃で貸し出せる場合でも、所有者には契約時に設定したサブリース賃料しか入ってきません。また、月額の固定収入がサブリースのメリットであるにもかかわらず、契約途中に空室率を理由に保証家賃の減額をしたり、保証を打ち切ったりすることで所有者が一方的不利になりトラブルに発展するケースがあります。

実際にあったトラブル:レオパレス 集団訴訟
※10年不変だったものが6年目に保証額を値下げされた(参照記事:朝日新聞

なぜこういったトラブルが発生するかというと、サブリース契約をする建物が郊外であったり、最寄り駅から徒歩15分など立地があまり良くない場所にあることが多いためです。

不動産会社では空室を埋められない=家賃収入が入らない=所有者に支払いができない、家賃を下げないと空室が埋まらないという負のスパイラルに陥るのです。

またこういった立地条件が良くない物件を所有している場合、サブリースの契約期間中は毎月サブリース賃料が収入として入りますが、契約が終了した後に自身で賃貸経営をする場合には空室が埋まらず賃貸経営が難航するケースもあります。

Zensの一括借り上げ(サブリース)の特徴


先に記載した一般的なサブリースに比べて、Zensのサブリースは以下のような特徴があります。

旅館業を取得して高い利回りを可能に

23区の物件を所有している場合、旅館業法を取得して運営することが可能です。
スマートレジデンシャルホテルとして貸し出すことで、通常の賃貸募集に出すより希少性が高まり相場賃料より高く貸し出すことができることで、大きなアドバンテージを得ます。
通常のハウスメーカーなどは想定賃料から80-90%の割合を保証賃料として支払いますが、Zensでは相場賃料の1.3倍を実現しています。

契約期間が3〜5年

通常の契約期間では先に記載した通り数十年が通常ですが、Zensの契約期間は3~5年が一般的です。そして契約途中で料金を改定することはありません。
契約満了時に今後の運営について相談させていただきますので、サブリース運営の状況をもとにご判断いただければと思います。

まとめ:
以上のように、Zensでは、オーナー様の物件の利回りを最大化することができます。それはワントップで旅館業の取得から、サブリース運営、高い稼働率の維持を実現している実績があるからです。
ホテル運営でサブリース契約を検討していて、他社との契約内容で不明な点がある場合や不安要素がある場合、ぜひ一度ご相談ください。
最適な運営方法をご提案させていただきます。

https://www.zens.tokyo/contact

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