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2020年のはじめに〜これからの不動産需要を展望する

[記事公開日]2020/01/04
[最終更新日]

日本国内の不動産マーケットの最大の関心事はと言うと、言うまでもなくオリンピック後のインバウンド需要がどこまで続くか、あるいは続きうるのかということに尽きるのではないでしょうか。
一方では、強気の概況を表明する専門家も多くその代表的な声は、
「世界の大都市で不動産相場が高騰しているのに比べると、東京の不動産相場はまだ割安感がある。したがって、2022年頃までは東京都心の相場が大きく崩れることはない」ということに集約されます。
2020年初頭の記事ですから、今年2020年と直近未来の不動産市況について、いくつかの見方を整理しておきたいと思います。

国内賃貸マンション投資市場では、大型投資は外資に占められている現実


現在、世界中で賃貸相場が高騰している原因はと言うと、資金運用先が見つからない投資マネーが流入しているためです。ニュースなどでは、「海外の機関投資家」と言う言葉を耳にしますが、年金や大学の基金を運用するファンド、保険会社などが中心で巨額マネーを扱っています。

日本の賃貸マンション投資市場に限って振り返ると、2014年以降に急速に加熱してきたことがわかります。彼らは、小規模な賃貸マンションを複数組み合わせて一括購入する100億円以上の大型投資で、現在では、売買取引の4割近くを外資系法人が占めるようになっています。

海外機関投資家にとって、日本の不動産相場は、サンフランシスコやニューヨークと比べれば確かに割安で、安定通貨の「円」でインカムゲインが得られることから人気を得ています。日本国内で投資対象とされるのは、東京23区の賃貸物件。それ以外には、福岡、名古屋、仙台、札幌など、世帯数が増加傾向にある地方の政令都市があげられますが、当分はその比重は都心に集中するという傾向は変わらないものと推測できます。

緩やかな地価上昇が期待されている

ちなみに地価動向を確認すると、公益団体の年末の発表では、19年9月末時点の全国全用途平均の区分で半年間で0.6%の地価上昇が確認されたということです。今後半年で、+0.5%の見込みで、引き続き地価のゆるかやな上昇傾向が保たれるという期待も大きいようです。
もっともその地価上昇についても「活力ある都市部」に限ってのことで、上記に紹介した報告でもその傾向は顕著で都市部の上昇率に比較して地方圏の上昇率は著しく低い結果でした。

さらに気になる数字があります。東証のREIT指数は、19年には一貫して上昇を続けていました。それがいつまで続くか、という問いに投資家の興味が集中していましたが、12月は20日に20日には2,100ポイントを辛うじて維持する水準まで下落していました。2020年後半にはアメリカ大統領選挙があります。2020年は米国景気への懸念が世界から注目される年であるとも言えます。その傾向からFRB(連邦準備制度)が利上げする可能性もあり、この場合、東証REIT指数が1,920ポイント以下まで下落するのではないかと言われます。

海外投資家たちが不安視する日本の問題がある


日本の大都市圏にある農地は「生産緑地」の指定を受けることで、固定資産税や相続税が優遇される制度改正が1992年に実施されて、30年間は農地としての使用に用途が限定されているという事情があります。これが、海外投資家たちが不安視する「生産緑地の解除問題」。2022年のことなので、少しまだ時間がありますが、具体的にこの年以降に広大な土地が新たな「宅地」として一気に売りに出されるという事情が透けて見えています。

これがどういうことかと言うと、問題は明らかにも思えます。まず第一に、都市部における不動産の需給バランスが大きく損なわれることになると考えられます。

投資視点からの民泊市場の開拓

オリンピックを控えてインバウンド需要が高まるなか、関東圏を中心に各地で積極的なホテル開発が進んでいます。民泊分野でも、個人投資家のゲストハウス投資や他業種が新規事業として宿泊事業へ参入する動きが活発です。2019年後半にはマツリテクノロジーズ株式会社が5.8億円の調達を一括借上げ資金として調達しました。

zensが進めるスマートレジデンシャルホテルなど宿泊施設運営を成功させるためには、建物やエリア等の見極めが非常に重要であり不動産投資とは異なる視点が不可欠です。

2020年は、いよいよインバウンド需要としてはピークの盛り上がりが期待されます。年始のいまからでも間に合う取り組みなど、なんでもご相談ください。

https://www.zens.tokyo/contact

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