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Airbnb高評価に繋がる重要なポイントを解説!【民泊運営者必見】

[記事公開日]2019/12/12

年の瀬になり、7月・8月に開催される東京オリンピックまでのカウントダウンが始まってきました。
2020年の東京オリンピックの開催は、インバウンドだけでなく国内客の流入が見込める大きなイベントの一つです。
お持ちの民泊、旅館業の物件の稼働が最大化するためのご準備は出来ていますでしょうか。

今回はピーク時期に向けて、稼働率がアップするためのAirbnbで高評価を得るためのポイントをご紹介します。

まず、Airbnbの評価がなぜ必要なのでしょうか?

宿泊先を選ぶ際、特にインターネット上で宿泊予約の手続きをするものはなかなか不安が消えないものです。
特に初めて泊まる場所や、知らない土地に行く場合などは特に口コミを頼りに判断していることが多く見受けられます。
Airbnbの評価は特に、実際にその物件に宿泊したゲストでないと書き込むことができないため、「現場のリアルな声」を聞くことができるのです。

Airbnbのレビューとは


Airbnbのレビューとはどういった項目が評価されるのでしょうか。

Airbnbでレビューの要素に関わるのは以下の7つです。
総合評価: チェックインからチェックアウトまでの総合的な評価
清潔さ: 清潔で片付いていると感じたかどうか
正確さ: 募集ページと実際の物件・条件と相違がないか
コスパ: 料金に釣り合う価値があると感じたかどうか
コミュニケーション: 滞在前・滞在中の連絡がどの程度うまくいったか
到着: チェックイン・入室はどの程度スムーズだったか
立地: エリアの雰囲気
(参考:Airbnb公式サイト

自社で運営している物件のレビューを分析することで、対策方法がわかります。
いくら物件が魅力的でも、このレビューで低評価ばかりだと候補から外れてしまう可能性は大いにあるのです。

zens運営物件 数値分析

zensでは2014年から民泊、旅館業を運営していますが、当社の評価は次のような結果であることがわかりました。

全体の評価数16,132のうち低評価と言える総合評価★1〜★2は205、全体の12%です。

この低評価とされる層が、特にどのポイントがよくないと判断しているかを分析してみました。

・cleanliness(清潔さ)
・accuracy(正確さ)
・value(価格)
上記3つのポイントです。

cleanliness(清潔さ)の評価を高めるために必要なこと

清潔さが低評価ということは、

・清掃が行き届いていない箇所がある
・清掃状況にムラがある
・(時期によって)カビ
・設備の不具合
という理由が考えられます。

こういった状況を改善するには、

・十分な清掃スタッフの確保
宿泊事業を運営していると、急なキャンセルや予約が入ることが多々あります。その時に対応できるスタッフを確保できているのか? 今一度見直してみましょう。人材の確保が難しい場合は、清掃業者に外注するのも1つの手です。

・清掃スタッフの清掃技術に差がないこと
清掃範囲や項目はもちろん、清掃スタッフが最後に部屋から出る前に最後チェックしなければならない項目など細かく定めてルール決めするのをお勧めいたします。
信頼関係できる清掃スタッフを確保できた場合でも、その人の清掃レベルが第三者が「清潔だ」と感じるほどなのかは把握できません。のちに人材が増えた場合に情報共有をする意味でも確認するべき項目はまとめておいた方が良いでしょう。

accuracy(正確さ)の評価を高めるために必要なこと

正確さとは、掲載している情報と実際の部屋の状態に差がないかどうかの情報正確さを指しています。
例えば掲載している写真にある設備が実際に使えなかったり、アメニティが異なっていたりなどです。
Wi-fi利用可能と謳っているのに現場では使えない、なども該当します。

こういった状況を改善するには、

・掲載情報を登録する時に入力ミスがないかどうかダブルチェックをする
・設備やアメニティの表記など多言語での表示ができるようにする

価格の評価の対処法

価格については、稼働率が思わしくない場合値下げをする手段もありますが、
低評価がついたからといってすぐに価格を下げてしまうと単価が下がり利回りも下がってしまいます。

定期的に相場の調査をして大幅に外れていないかをチェックする程度で、上2つのポイントを先に改善した方が良いと言えます。

高評価に繋がるもう一つの要因

総合評価が★4〜★5にしているゲストの中で特に評価が高いのは以下の3つのポイントです。

・communication(コミュニケーションの取りやすさ)
・checkin(チェックインのしやすさ)
・location(景観のよさ)

location(景観のよさ)は物件ごとによりますが、
物件の良さを引き出すような写真を掲載することで集客ページでゲストが目にする印象を大幅にあげることができます。

communication(コミュニケーションの取りやすさ)
checkin(チェックインのしやすさ)

こちらの2点はITシステムを取り入れることによって、
ゲストとホスト側と円滑にコミュニケーションをとることができています。
運用方法を見直すことで、業務の効率化に加えホスト側の仕事のしやすさを改善することができ、働く従業員の満足度もあげることができます。

まとめ

今回は、稼働率アップのための民泊評価の抑えるポイントを当社の実例を用いて紹介しました。

当社では本記事のように、過去の評価データを分析しながら常に改善点を突き詰めています。より質の高い物件の運営と高い利回りを可能にするためにI Tテクノロジーを駆使しながら事業を展開しています。
ご所有の物件の資産価値を高めたい、利回りを高めたい、という方はぜひ一度ご相談ください。
https://www.zens.tokyo/contact

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