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安定収入に繋がるサブリース契約とは? 注意するポイントと見極め方をご紹介。

[記事公開日]2019/10/14
[最終更新日]

突然ですが、「サブリース」という言葉をご存知ですか?

不動産の契約種別の1つなのですが、かぼちゃの馬車やレオパレスなどの事件から、「サブリース」という形態に悪い印象をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、実績があり運用スキームが整っている会社と正しい契約を結べば、オーナー様の資産を守り安定収入に繋げることができます。

では、サブリース契約をする上でどのような点を注意すれば、精神的に、また経済的に安定的な運用ができるのでしょうか。
またそのためにはどういった不動産会社を選ぶべきなのでしょうか。
この記事ではサブリースの仕組みから、サブリースに関わる内容をご紹介いたします。

サブリースとは?

サブリースは転貸借契約のことです。
所有者と賃借人(不動産会社)がマスター契約と呼ばれる原契約を締結し、「転貸借の許可承諾」をいただいた上で、賃借人が賃貸人となり、第三者に転貸借を結ぶという契約です。

所有者と賃借人(不動産会社)の間で、保証する金額を設定し、固定金額をマスター契約上の家賃として所有者に支払いします。

実際の部屋の使用者(第三者の借主)と所有者の間に不動産会社が入り、所有者の代わりに転貸借の貸主として対応します。

代理契約とされている集金代行契約も、窓口は不動産会社になりますが、最終決定権や契約中の修繕は全て所有者が判断することになります。
この場合、契約上の貸主は所有者で、借主は実際の入居者になるのです。

サブリースを結ぶメリット・デメリットとは?

さて、サブリース契約の仕組みがわかったところで、メリットとデメリットをご紹介します。

サブリースのメリット

・空室の不安なく運用できる
・安定収入が得られる
ホテル運営の稼働率にかからわず不動産会社から毎月固定額の保証家賃が送金されるので、空室だから金額が変動したり送金されないという不安がありません。
稼働率に影響しやすいとされる、経済状況や時期なども、所有者に対しては関係なく固定で支払われます。

・収支のプランが立てやすい
毎月固定の金額が送金されるので、キャッシュフローの計画が立てやすいという利点があります。

・管理運営の手間や面倒がない
不動産会社が貸主として転貸借を結ぶため、
転貸借先とのやりとりやクレーム対応といった一切の業務は不動産会社が行います。
所有者が毎回契約内容を確認したり、何かの決断をしたりする必要がないので、何かと手間がかかるホテル運営を不動産会社に任せることで手間や面倒が省かれます。

サブリースのデメリット

・入居者の情報がわからない
転貸借契約は、貸主となる不動産会社と転貸借先と結ぶので、原契約元である所有者には詳細の情報まできません。
自分で管理したい、実際の入居者・利用者の情報まで把握したいという方にはおすすめできません。

・サブリース会社が倒産するリスクがある(回収できない家賃が発生する場合がある)
かぼちゃの馬車のシェアハウスを運営していたスマートデイズが倒産して、所有者への支払いが停止したように、運営会社は稼働率にかからわず固定金額を毎月所有者に支払う必要があるため、運営スキームや体力がない運営会社は契約中に倒産するリスクはあります。

サブリース契約する時に注意すべきこと

契約をした後に実は所有者にとって不利な条件だった・・という話もよく耳にします。
下記のような内容を事前に確認すると良いでしょう。

・工事期間中に設けられる免責期間が長くないか?
あまりに長い(2-3ヶ月以上)期間だと、空室保証の意味なし
大規模工事が発生した場合や入退去が発生した場合
“保証家賃を支払わなくて良い”とされる「免責期間」が設けられている場合があります。
どういった場合に免責期間が設定されているか確認をしておかないと、実は今月は家賃送金はありませんでした、ということになりかねません。

・解約条件(解除の予告期間が長い、違約金が高い、など)の条文が入っているか?
契約によっては解約予告が6ヶ月前、と長めに設定されている契約があります。
また解約時の違約金が発生するケースもあるので、期間と違約金は確認すべき項目でしょう。

・所有者が負担するもの
物件で何か追加の修理や工事が発生した場合、誰が負担するのかが明記されているのを確認しましょう。
不用意な工事や修理の費用を負担させられる場合がありますので、把握しておく必要があります。

不動産会社を選ぶ基準、ポイントをご紹介


かぼちゃの馬車やレオパレスの二の舞にならないためには、どのような不動産会社の選定すれば済むのでしょうか?

一番は運営会社の倒産するリスクを極力抑え、見極めることです。

その中でも大きく分けて2つのポイントがあります。

実績の中でみるポイント①管理物件の立地

その不動産会社で運用している物件は、どういった特徴の物件なのでしょうか?
駅から離れた立地で狭いアパートばかりを扱っている場合、
満室稼働すること自体が難しく経済状況に影響を受け易かったりします。

実際にかぼちゃの馬車や物件は特にそういった立地のものが目立っていました。
こういった物件だと転貸借を結ぶ相手(入居者)の属性を選べない状態になり
・決まるまで家賃を下げるしかない、
・追加の設備やサービスを所有者実費で追加するしかない
という悪循環が生まれてしまいます。

逆に、良い立地で程よい面積の物件を扱っている会社ならば、
サブリースをしていても客づけ(稼働率)には比較的困らないので、事業も安定し、安定的な収益を得ることができます。

実績の中でみるポイント②管理物件の稼働率

検討している不動産会社の物件稼働率は何%なのでしょうか?
サブリースで契約している場合、そして満室に近い稼働率でない場合、
不動産会社が所有者に支払う毎月の保証家賃は不動産会社の手出しになります。
そういった状況が続くと負債が積み重なり経営が苦しくなっていくのは一目瞭然です。
不動産会社の体力(資金力)勝負になってしまいます。短期的に依頼するなら良いですが、長期的に安定収入を得たい場合はその会社の財政状況や収益まで見た方が良いと言えるでしょう。

各不動産会社が提示している事業実績や売り上げの情報を見て、より透明性がある会社を選ぶのも良いかもしれませんね。

まとめ

サブリースは、契約内容をよく確認して所有者が不利にならない契約であれば、大事な資産を安定的な収入に繋げることができます。
そのためには、任せる不動産会社が適切な運営をしているか、実績があるかが非常に大事なポイントです。

無人ホテルのサブリース事業を進めているzensは、「東京23区の物件」であることを絞っています。
これは、地方物件に比べて国内・海外問わず流入が多く人口集中が進んでいるからです。
旅館業の取得から、サブリース運営、高い稼働率の維持を実現している実績があります。

ホテル運営でサブリース契約を検討していて、他社との契約内容で不明な点がある場合や不安要素がある場合、ぜひ一度ご相談ください。最適な運営方法をご提案させていただきます。

https://www.zens.tokyo/contact

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