【最新版】民泊新法がついに施行!民泊運用で成功する3つのモデルとは?

2018年6月15日に民泊新法が施行され、合法的に民泊を運用することが可能になりました。今まで民泊を運用していた法人・個人のホストだけではなく、新たに大手の企業も民泊の運用に向けて動き出しています。

しかし、今までAirbnbなどの民泊プラットフォームを利用して運用していたホストにとっては、運用日数や運用地域に規制がかかる形となり、かつてのような利益が見込めない物件、民泊新法後は民泊を運用できない物件もあるのではないでしょうか。

※民泊新法については、下記のリンクをご覧ください。

民泊新法が発表される!おさえるべき3つのポイントは?今後の市場動向は?

今物件をお持ちのオーナーさんで民泊に興味のある方も、その物件が民泊として運用可能かお悩みの方もいらっしゃるかと思います。そこで今回は、「365日民泊運用」「民泊+マンスリーのハイブリッド運用」「民泊以外の運用」のうちどの方法が適切か、Zensで運用している例なども踏まえてご紹介します。

民泊新法により日本の民泊事情は大きく変化

民泊新法に沿って申請を行わなければ民泊の事業化は不可能に

6月から簡易宿所営業の許可または住宅宿泊業の申請が必須となります。

さらにAirbnbは、申請による許可を得た証明書がなければAirbnb上での記載を行わない旨を公表しています。民泊プラットフォームに掲載ができなければ、民泊事業で利益を出すことは難しくなるため申請・許可は避けて通れません。

闇民泊は完全淘汰!違法民泊物件の仲介等の防止に向けた措置について

民泊新法施行後は法に則って運営を行う必要があるため、旅館業法に則り365日民泊を運営できるようにするか民泊新法によって規制された185日を別の方法で活用するか物件ごとに考える必要があります。

ここからは、物件の条件ごとにどのような運用方法を行うのが適切か、パターンごとに紹介します。

民泊新法だけではなく各自治体から公表されている条例にも注意

運用方法の大きな鍵を握るのが、各自治体ごとにつくられた民泊に関する条例です。自治体ごとによって一部地域に運用日数の規制があったり民泊を運用するために条件が追加されていたりします。

運用を行う地域の条例を事前に確認することが必要です。(下記の記事から主要地域の条例の概要を確認することができます。)

【東京・首都圏版】各自治体が発表した民泊の条例・上乗せ規制は?(2018年4月27日更新)

上記の記事より、首都圏の条例の一部を例としてあげてみましょう。

世田谷区の条例

① 住居専用地域では、原則として月曜日の正午から土曜日の正午まで(祝日の正午
から翌日の正午までの期間を除く。)の住宅宿泊事業の実施を制限。
② ①の例外として、「制限する期間を緩和しても区民の生活環境が悪化するおそれが
ないと区長が認める区域」においては、当該期間を変更することができる。

(参考:世田谷区における住宅宿泊事業の実施運営に関するガイドライン

中央区の条例

宿泊期間を限定します
本区は、区内全域で事業所と住宅が共存し、多くの方がマンションに居住しています。居住者以外の人が多数出入りすることで防犯機能の低下など区民の方々の生活環境が悪化しないよう区内全域を制限区域とします。この制限区域では、通勤などで区民が不在となることが多い平日の民泊事業の実施を制限し、区内全域で土曜正午から月曜正午の宿泊のみを認めます。
(参考:中央区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例を制定しました

民泊の運営を行う物件が、

  • 簡易宿所営業が可能かどうか
  • 問題なく民泊が運用できる地域かどうか
  • 各自治体の条例がどのように適応されるか

を整理して、今後の運用方法を考える必要があるでしょう。

民泊施行後、民泊を運用する時はどう考えればいい?

最新版民泊運用チャート

上記の表はすでに民泊の運営をされている方向けの表です。

許可を得ることは難しいですが、簡易宿所営業の許可か民泊特区の申請を行えば、今までと変わらず365日民泊として運用が可能なため一番好ましいでしょう。

もしも簡易宿所営業が難しい場合、民泊としての運用です。運用日数は180日と大幅に制限されます。180日では利益を確保するのは難しいため、残りの185日はマンスリー賃貸として運用する「ハイブリッド運用」の形で運用を行います。

もし、条例が厳しい地域など民泊新法を利用しても厳しい場合は、民泊事業から撤退するかマンスリー賃貸のみの営業、または時間貸しに切り替えた方がよいでしょう。

ここからは、簡易宿所営業またはハイブリッド運用を行う方向けに運用のコツをご紹介します。

4つの民泊運用スタイルとは

民泊新法施行後、考えられる民泊の運用方法はこの4種類です。簡易宿所営業、特区民泊制度を利用した民泊営業の場合、年間を通して民泊の営業が可能です。もし簡易宿所営業が難しい場合でも、特区民泊が行われている地域であれば特区民泊の形態で運用できるようにすることをおすすめします。

簡易宿泊営業の運用事例

Zensでは、民泊新法に先んじて簡易宿所営業の民泊を運用しています。

京都の烏丸御池にある町家を、簡易宿所として営業できるようにリフォームした物件。部屋の中は広く最大8人まで宿泊可能です。リノベーションの際には和をモチーフとした高級感のある内装にしています。

国内外から観光で訪れる土地ということもあり、閑散期と観光シーズンである紅葉期やゴールデンウィークでは250%以上の利益差があります。最も利益が高いシーズンには月100万円を超えることも。

平均宿泊単価は3万円を超えており、高収益を生み出すことができる物件となりました。

簡易宿泊営業のポイント

  • 観光地では民泊新法による営業と収益化が難しいため、簡易宿所営業で365日営業する方が◎
  • 高級感のある内装でリゾート感を
  • 観光客を対象にして、ある程度の広さ、収容人数があった方がよい

特区民泊の運用事例

Zensでは大阪市の中津で特区民泊物件の運用をしています。アクセスの良さなどから観光客の方を中心に多く利用されています。

部屋の中はリノベーションを行い、シンプルで清潔感のある内装です。Zensが管理している物件の中でも売り上げは上位で、稼働率は通常期でも80%を超えています。

通常賃貸として運用する場合、5万円弱ほどの利益を獲得できますが、高い稼働率を維持することができれば、シーズン時には倍以上の利益を生み出すことも可能です。

しかし、民泊として運用する際には依託費や清掃費など、賃貸と比較して支出も増えるため、そのエリアで需要があるかどうか確認を行うことは必要でしょう。

特区民泊による営業のポイント

  • 特区民泊可能な地域(大田区・大阪市)であれば最優先
  • 観光時の拠点となるような使いやすい物件つくりを
  • 支出も想定して通常時でも賃貸以上の利益が生み出せるかどうかシミュレーション

民泊新法を利用した運用事例

Zensでは、民泊新法の施行を見越して中目黒や中野新橋にてハイブリッド運用を行っています。民泊は観光目的の訪日外国人に、マンスリー期間は出張滞在に使用するビジネスマンがターゲットです。マンスリー賃貸の集客はリロケーション会社やマンスリー集客サイトを利用します。

特にマンスリー賃貸は需要に対して供給が追いついていない現状があり、物件によっては民泊以上の利益を安定して獲得できるチャンスでもあります。特に、一般的なマンスリーマンションよりも設備が整っている(キッチンがある、部屋と寝室が分かれているなど)物件は需要が高いです。

マンスリー賃貸として運用すると、支出が少なく民泊以上の利益を見込めるケースもあります。しかし、観光シーズンの際は民泊の方が高い宿泊費を得られるため、需要を見ながら使い分けをすることが大切です。

ハイブリッド運用による営業のポイント

  • マンスリー賃貸を行うことで収入の安定化もはかれる
  • 時期や物件の所在によってはマンスリー賃貸の方が利益が上回ることも
  • 集客サイトの使い方が重要に

まとめ

民泊新法施行後の民泊の運用ケースについていくつかご紹介しました。365日民泊として運用を行うのが一番良いのですが、簡易宿所営業の許可を取ることは難しく現実的ではありません。

しかし、マンスリー賃貸とのハイブリッド運用を行うことで、合法的かつ安定した利益をのぞむことが可能になりました。実際に今運用している民泊物件がある自治体の条例を確認し、どの形態で運用するのが効果的か検討してみてください。

もし、今後の民泊運用について不安がある方は、Zensでご相談も受け付けておりますのでお気軽にご連絡ください。