民泊を始めたい人にとって、物件選びは非常に重要です。もちろんすでにご自身で投資用物件や空き家を所有していれば、その物件をどのように運営するかから考えると良いでしょう。

しかし、これから民泊のホストになろうとする方の場合、物件探しは民泊で成功するかどうかに関してとても重要なポイントになります。この記事では、これから物件を探して民泊を始めてみたい人向けに、どのあたりが物件選びのポイントとなるかを簡単にお伝えします。

民泊新法により営業日数は最大180日に!それでも民泊で利益を出すためには?

2018年の6月15日から施行される民泊新法。この法律により、今まで1年を通して運営が可能だった民泊が、最大180日までの営業に制限されます。

民泊新法の施行は2018年6月で決定!成立の背景とは?

さらに、民泊新法を受けて各自治体では民泊に関する条例を公表しており、自治体によっては民泊の運用が土日祝日のみになる地域も出ています。民泊新法により営業を180日に規制されるだけではなく、自治体の条例で上乗せ規制ご行われた場合、純粋に民泊のみでの収益化は困難を極めます。

そこでZensで提唱しているのが、民泊+マンスリー賃貸のハイブリッド運用です。180日を民泊として、残りの185日をマンスリー賃貸としてビジネスマンなどに提供する方法です。これにより、民泊のみまたは賃貸のみで営業するよりも高い収益を得ることが可能になります。

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民泊のみで運用するケース、賃貸のみで運用するケース、ハイブリッド運用するケースでそれぞれ物件に求める条件は異なります。今回はハイブリッド運用のために必要な物件選びのポイントを紹介していきます。

民泊もマンスリー賃貸も運用可能にできる3つのポイントとは?

誰が泊まるのか?を軸に立地を考える

民泊+マンスリー賃貸のハイブリッド運用を実施するということは、どちらの形態でも集客できるような仕組みが必要です。

一般的に民泊では、インバウンド観光客が高いコストパフォーマンスを求めて宿泊する傾向があります。一方、マンスリー賃貸は1ヶ月から半年くらいまでの短期滞在顧客が使用することが多いです。例えば、海外から日本に来る出張者などが該当します。特にIT業界のエンジニアなどはその最たる例として挙げられます。

民泊でもマンスリー賃貸でも立地が重要なのは言うまでもありません。東京でいうと、新宿、渋谷、池袋、六本木、銀座、浅草などの主要観光地にアクセスしやすい駅近くの場所は特にオススメです。

主要観光地はビジネス街でもあることが多いので、民泊、マンスリー賃貸の両方の顧客から見てニーズが高いです。ただし、そのような人気エリアは物件獲得コストも高くなります。

なるべく費用を下げて運用したい場合は、例えば「マンスリー賃貸をメインに集客する」と決めて、新宿まで通いやすい千葉方面、池袋まで通いやすい埼玉方面、渋谷まで通いやすい神奈川方面で物件選びすることも戦略として検討すると良いでしょう。

最寄り駅まで徒歩10分以内、主要ターミナル駅まで電車で20分以内、であれば立地としては申し分ありません。

間取りを考える

民泊は少人数から大人数まで様々なニーズがあります。

マンスリー賃貸は1~2名での滞在が多く少人数収容となります。ハイブリッド運用を実施する場合は、基本は2名収容として、ソファベッドなどでプラス2名になるような間取りにするのが良いでしょう。間取りとしては1DK、1LDKがオススメです。

Zensでテスト的に運用しているハイブリッド物件で特に高単価高稼働を実現しているのは1LDKで38平米の物件です。1K、1Rでも広ければ問題ありませんが、マンスリー賃貸での長期滞在を考えると、小さくてももう一部屋ついているとより高い価値を提供することができます。

法律を考える

ハイブリッド運用をする場合、法律にも気を配る必要があります。民泊は住宅宿泊事業法(民泊新法)、マンスリー賃貸は借地借家法に法って運営することが通常の形態となります。

民泊新法では年間180日まで運営が可能となり、2018年6月15日に全国で施行されます。民泊運営を実施する場合は、都道府県知事等への届出や報告が必要です。この法律に則って、年間180日までAirbnbやHomeAway、Agodaなどで民泊として集客することができます。ただし、物件が所在する自治体によっては、年間180日以上の制限が条例として制定されるケースもありますので、自治体の条例確認も必要です。

【東京・首都圏版】各自治体が発表した民泊の条例・上乗せ規制は?(2018年3月12日更新)

マンスリー賃貸は、宿泊ではなく賃貸という扱いになりますので、物件オーナーと滞在客の間で賃貸借契約を締結する必要があります。契約書の説明や準備、民泊とは異なる運営となりますので、ハイブリッド運用できる管理業者に委託することを検討してみてください。

民泊事業、ハイブリッド運用をお考えの方は一度ご相談を

zensは、民泊+マンスリー賃貸のハイブリッド運用を実現するため、各種法律・条例に則り各種整備を進めています。「民泊新法の施行を受けて、民泊事業への参入を検討したい」「今まで民泊のみで運用していたが、民泊新法の施行に向けてハイブリッド運用を行いたい」という悩みにもお応え可能です。

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